Купили квартиру, а в ней жильцы по договору найма? Что делать покупателю

Вы взяли ипотеку, закрыли сделку, приехали в свою квартиру, а там живут люди. Продавец о них не сказал, и съезжать они не собираются: у них договор найма.

Ст. 675 ГК РФ - продажа квартиры договор найма не отменяет: новый собственник становится наймодателем на прежних условиях. Ст. 683 ГК РФ - если срок в договоре не указан, он считается заключённым на 5 лет. Ст. 674 ГК РФ - найм на срок от года и больше регистрируется в ЕГРН как обременение.

Что делать покупателю:

• Требуйте деньги с продавца, а не выселения жильца. По ст. 460 ГК РФ продавец обязан передать квартиру свободной от прав третьих лиц. Не знали о жильцах - вправе требовать уменьшения цены или расторжения договора купли-продажи.
• Взыскивайте убытки: проценты по ипотеке, расходы на съём своего жилья, разницу в цене (ст. 15 и ст. 431.2 ГК РФ - заверения продавца о том, что в квартире никто не живёт, дают право на возмещение).
• Заберите арендную плату себе. С даты регистрации вашего права платить должны вам. Если продавец получил деньги за месяцы после сделки, это неосновательное обогащение (ст. 1102 ГК РФ).
• Прекратить найм можно только по соглашению с жильцом (предложите компенсацию за досрочный выезд) или через суд за его вину: неуплата 6 месяцев, порча жилья (п. 2 ст. 687 ГК РФ).

Важная оговорка: если обременение от найма было зарегистрировано в ЕГРН, считается, что вы могли о нём узнать из выписки. Тогда требовать с продавца уменьшения цены или расторжения договора суд, скорее всего, откажет.

Итог: выселить жильцов не получится, но продавец, который скрыл договор, отвечает деньгами. Проверка квартиры перед сделкой дешевле, чем спор после.